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论我国房地产按揭法律制度

发布时间:2017-08-12
  一、房地产按揭的内涵。
  
  房地产按揭是一外来词汇,源起于英美法,经香港地区的应用传递而被翻译才被我国大陆内地居民所熟知,又被称作个人住房按揭贷款,其本意是指购房者通过将所购房产的产权向金融机构进行抵押从而获取购房贷款的一种融资手段。购房者在此过程中首先需要与房产开发商签订购买合同,并向其支付一定份额的首期购房费用,从而得到所购房产的产权,进而将产权交与购房者进行贷款的银行等金融机构。
  
  二、房地产按揭过程的现存问题。
  
  (一)“转按揭”.
  
  “转按揭”指的是购房者在住房贷款还款期限内,在取得金融机构同意的前提下对处在按揭中的房屋进行出售的行为。针对“转按揭”,可能出现的问题具体包括:其复杂的办理手续以及费用交纳操作导致“转按揭”房屋买卖双方必须经由第三方担保机构才能进行顺利的交易,一旦第三方机构选取不当,就可能对房屋买卖双方造成损失;另外,目前的转按揭形式相对多样,包括期房转按揭、现房转按揭以及二手房转按揭,具体操作上还可分为行内转按揭和跨行转按揭,其中,现房转按揭以及二手房转按揭的操作风险较小,操作方式也较完善保险,期房转按揭这一按揭形式因其高风险行已被许多金融机构停止受理,但是仍存在暗箱操作的现象,并且,整个按揭行业的风险规避、透明度监督等目前也仍存在问题。
  
  (二)“假按揭”.
  
  所谓“假按揭”是房产开发商等利用金融机构政策漏洞从事虚假按揭融资、侵占银行资金的行为。假按揭可能导致的最严重的后果是,某些开发商会因房屋实际销售状况差而无力偿还按揭贷款,进而携款出逃。目前,假按揭的具体操作手段也日渐丰富---开发商勾结不法之徒从事虚假销售;用个人按揭套取企业生产用向的贷款;开发商与金融机构工作人员勾结提供虚高按揭贷款等。无论那一种假按揭行为均属于欺诈行为,被法律所明令禁止,但是在具体的按揭操作上因其具备隐匿性和各种暗箱操作环节而无法彻底杜绝。
  
  (三)“按揭保险”.
  
  这是一类针对处在按揭期间的房屋财产提供保险业务的保险种类。它目前存在的问题包括:首先,保险业务相对单一,保险涵盖范围相对狭隘,目前按揭保险业务仅局限于抵押房产的受损或灭失,而实际按揭过程中最大的风险确是借款人在还款期间可能出现的意外状况,由此,房屋抵押保险的局限性凸显;另外,存在一次性强制保险法律效力缺失的现象,这种缺失源自保险的强制投保方式,在具体的按揭投保过程中,金融机构和保险单位常进行垄断操作,强制贷款人购买指定类型的险种并到银行指定的保险单位进行投保,这一行为不仅侵害了贷款人的合法权益还违背了自愿原则以及诚信原则;存在的另一个问题是目前按揭保险存在负担过重的问题,具体体现在保险金额过度、期限过度以及费率过度,造成了保险单位的保费收取与风险承担失衡的现状,房屋贷款者保险负担增加;按揭保险还存在指定保险人滥用代理权、“第一受益人”定位失误等问题。
  
  三、房地产按揭的规则完善。
  
  (一)设立房产按揭预告登记制度。
  
  在按揭过程中,购房人利益得不到保障的主要原因之一就是法律所没有具体对开发商“一房二买”行为做出约束。因此,我国可仿照国外设立我国的房产按揭预告登记制度,即为确保最终登记权而实施的一种保留登记信息的手段,针对的是房屋债权行为的成立与房产转移登记的长时间间隔可能产生的不动产请求重复、产生冲突的现象。该目的的根本作用是赋予登记请求排他性,维护请求者的物权效力。
  
  (二)完善中介机构服务体系。
  
  为规范中介服务体系,应当采取的具体措施可包括:制定完整的中介结构管理条例、完善相关法规制度;推进中介机构与律师事务所的合作,通过专业法律队伍进行贷款风险的有效规划。
  
  (三)改革房产按揭保险制度。
  
  首先,要制定可供保险机构遵循的按揭贷款类保险的相关法律法规;要对保险提供的保险品种、涵盖范围、保险时常以及保险资金的使用制定详尽的规章制度,严防权责失衡的现象的产生;规范保险行业的市场操作,严防违背诚实信用原则的交易产生。
  
  [参考文献]
  
  [1]李建华,王国柱。商品房假按揭司法处理的法律适用及规则完善[J].山东社会科学,2013(10):56-60.  
  [2]曹健。我国商品房按揭的风险及法律防范[D].山东经济学院,2011.  
  [3]胡晓莉。我国房地产按揭若干法律问题的研究[J].宁夏大学学报(人文社会科学版),2006(05):67-69+78.
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