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前瞻性分析物业税开征对河北社会经济的影响

发布时间:2017-04-14
物业税开征
 

  一、引言。
  
  2003 年中央文件中首次提出物业税的概念后,迅速在国内引起了不小的争论与反响。一方面由于我国房地产市场价格高企,因此百姓要求开征物业税以降低房屋价格的呼声高涨; 而另一方面,由于物业税开征对房地产价格走势以及对地方政府收入的影响难以判断,因此地方政府对其退避三舍。究其原因在于社会各界对我国物业税的概念以及物业税改革的基本框架不甚了解。笔者认为物业税并不是一个新的税种,而是对房地产税(其是一个税收体系) 保有环节征收的房产税和城镇土地使用税两个税种的合并,并将居民非经营性住宅也纳入税基,同时计税依据也由原有的历史成本改为动态的市场评估价值。
  
  目前针对物业税开征对社会经济影响的研究主要集中在物业税对地方财政收支的影响以及对房地产价格影响的分析上。易纲(2007) 认为由于物业税是对不动产征税,因此不会因税基的频繁变动而导致征收困难,因此可以成为地方政府主要的收入来源,同时还提出物业税的征收对经济发展程度不同的地区的财政收支的影响不同。李晓英(2010) ,贾康、孟燕(2011) 认为开征个人住房房产税可以为地方政府提供长期稳定的财政收入。易宪容(2006) 认为开征物业税是一种非常有效抑制房价快速上涨的调控手段,只要政府能够合理设置房地产保有环节以及流转环节的税收,就能控制房价上涨。由上可见当前关于物业税的研究主要集中在对某一个经济主体的影响上,而本文则试图将物业税放置在整个社会环境中,以分析其对河北省各经济主体的影响及其带来的社会经济效应。
  
  二、开征物业税对河北省各经济主体的影响。
  
  (一) 开征物业税对各级地方政府的影响。
  
  我国从 1994 年开始实行分税制,根据事权与财权相结合的原则划分中央和地方收入。从国际经验来看,大多数实行分税制的国家其各级地方政府的财政收入主要为财产税税收。而我国由于财产税税种少、税收比例低,难以大幅提高地方财政收入,导致地方财政收支缺口严重。
  
  从国外一些发展中国家的税收改革经验来看,开征物业税有利于补充地方财政收入来源,有效改变地方政府靠收取土地出让金获取预算外收入的不可持续行为。在我国现行的土地“招拍挂”制度下,各级地方政府一次性收取土地未来 40 ~ 70 年的租金收入,虽然可暂时提高经济运行效率,但由于土地的供给是缺乏弹性的,因此这些行为相当于提前透支了未来若干届政府的财政收入,其实质是一种“寅吃卯粮”的短视行为。本文的论证在物业税的征收不包含土地出让金的基础上展开,而关于此问题实际争议很大。但是就算不包括土地出让金,开征物业税也能规范地方财政收入体系,促使地方政府重视地方实体经济发展,通过发展经济提高财政收入。另外伴随物业税的开征,一方面能够保证地方政府的财政收入做到“源远流长”.
  
  因为物业税的计税依据是土地、房屋等不动产在不同时点上的动态评估价值,其重要变化就是纳税人应缴税款会随着房屋市值的上升而增加。从我国的实际情况来看,自 1998 年房改以来,我国的商业性住房价格一直飙升,大量投机者从事炒房卖房行为。而在我国现行的税收体系中房屋保有环节的征税比例很低,因此政府并没有享受到房产增值所带来的收益。而物业税的开征则可使政府参与到房地产升值增值的利益再分配中,有利于调动地方政府征收房地产税的积极性。
  
  需引起重视的是,物业税开征初期可能会导致投资者看空市场,引起房地产市场疲软,也有可能会引起地方政府的抵触情绪。各级地方政府由于收入减少,可能会倾向于少提供甚至于不提供公共服务。但从长远来看,物业税能起到平衡政府财政收支的作用,它在拓宽地方政府财政收入的同时也会缩减地方财政支出,地方财政收支缺口也就会有所降低。同时也有利于扩大地方政府基础设施建设和公共事业投资,从而形成“税收多、公共服务水平高、财产增值、税收增加”的良性循环机制。
  
  (二) 对房地产开发商的影响。
  
  部分专家、学者认为开征物业税将大幅降低开发商的前期投资成本,而本文是在物业税的征收不包含土地出让金以及前期税费的前提下进行论证的,故认为开征物业税并不会有效降低开发商的投资门槛。但物业税的开征却能增加房地产开发商“捂盘惜售”和“囤地”的成本。现今社会,开发商经常囤积土地而不开发,兴建楼盘而不出售,致使原本就稀缺的房地产资源更加紧俏,房地产价格不断走高。笔者认为,出现这一问题的根本原因在于我国现行的税收体系下,囤积房屋、土地没有任何成本,这就更加助长了开发商的投机行为。而即将到来的物业税是财产性质的税收,以财产价值作为计税依据,并以自然年为周期进行征收。这就意味着,开发商持有土地或房产的时间越长,物业升值收益越高,税负压力越大。因此物业税的开征可有效打破开发商“买地、囤地、卖地皮”及“建房、捂盘、高抛”的利益链条,从而促使企业增强投资理性,提高房地产市场运行效率,促使房屋价格合理回归。
  
  (三) 对居民的影响。
  
  1. 对“自住型”居民的影响。对于“自住型”居民来讲,其消费需求反映的应是其真实需求。
  
  而对于居民首套住房是否征收物业税以及如何征收这些问题虽然目前尚未定论,但税收的目的是为了调节收入,促进公平。因此物业税的税制设计应本着保障居民基本的自住需求的原则,对各地方低于平均居住水平的居民实施税收优惠或税收减免政策。另外物业税的出台一方面能促进房价的合理回归,另一方面能促进地方政府提供更有效率的公共服务,从而大大改变我国所特有的“房奴”现象,帮助大多数家庭实现住房梦,因此物业税的开征一定程度上有利于居民实现“自住型”需求。
  
  2. 对投机者的影响。房地产作为市场经济中的一种特殊商品,其本身就具有消费品和投资品的双重属性,而随着我国房地产市场的不断升温,大量投机者涌入市场引发投资热潮。作为京津冀核心地区的保定 2014 年年初就因为“副首都”传闻的升温,导致大量的外地投机者前往保定投资房产,从而引发市场抢购热潮。笔者认为物业税的开征可以通过降低房地产投资的收益率,引导居民合理投资,从而有效给市场降温。
  
  首先,物业税的开征提高了房产持有人的投资成本。因为大量房产投资者需依靠银行贷款获取资金,本身就承担高额的银行利息,而物业税的征缴无疑增加了其还款压力,促使投资人回归理性。另外,物业税是从价计征的,若房产价值提升,则物业税税负逐年增加,改变了过去一次投资终身获利的局面。其次,征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当房地产交易市场回归理性的时候,开发商会对商品房的建设规模作出合理预估,因此他们会谨慎接盘地方政府的开发项目,避免将大量资金投入到房地产行业。
  
  因此通过引导资源的合理配置,不但可促进房价回归到稳定合理的区间,还可促进房地产市场的健康平稳发展。
  
  三、开征物业税对河北省经济社会的影响。
  
  (一) 开征物业税对房地产价格走势的影响。
  
  本文借用杜雪君等人对物业税开征对房地产价格走势的影响这一问题的研究结论,借用时间序列模型,实证分析开征物业税对河北省房价的影响。
  
  1. 数据描述及模型构建。本文以 1994 ~2013 年河北省近 20 年的拟征物业税税负 (以房地产税保有环节的房产税和城镇土地使用税之和除以商品房销售额为代理变量) 、人均财政支出(以年度财政支出总额除以年末总人口数为代理变量) 、城镇居民可支配收入,以及房屋平均售价(以商品房平均售价为代理变量)和住房平均建造成本(以竣工房屋造价为代理变量)为时间序列变量进行统计分析,舍去其他影响因素,以突出研究重点。为消除异方差性对所有数据都采用自然对数处理,具体数量关系表示如下:
  
  Ln Pt = λ1Ln Ct + λ2LnYt + λ3LnTt +λ4Ln Et + ut.
  
  其中 t =1994 ~2013 年,代表指定的研究期间年份,C 代表房屋建造成本,Y 代表居民收入,T 代表拟征的物业税税负,E 代表政府公共支出水平。
  
  2. 实证分析结果。通过使用 EVIEWS8. 0对模型进行统计分析,最终得到房价与影响变量之间的关系为:
  
  Lnp = - 0. 33 + 0. 65lncost + 0. 18lne -0. 14lnt + 0. 28lny + et.
  
  通过 Eviews 中的回归结果来看,该模型可决系数为0. 9774,说明物业税替代变量对房价的解释程度较高,物业税税负与房价呈负相关关系,即物业税水平每上升 1 个单位,房地产价格下降 0. 14 个单位,物业税的征收对房地产价格上涨起到抑制作用,但影响效果不甚明显。说明在我国当前房地产税制结构下,仅采用房产税与城镇土地使用税作为物业税税基仍然不合理,对房地产价格的走势影响不明显。
  
  (二) 对居民收入差距水平的影响。
  
  在我国房地产行业近 20 年来保持快速增长态势,对于拉动国民经济增长功不可没,业已成为国民经济的支柱型产业。而其本身作为资金密集型的行业,也是最容易体现贫富差距的行业,因此开征物业税能够较好的在该领域发挥其作用。因为税收本身便具有调节收入分配的功能,而物业税作为财产税的主体税种之一,理应成为该领域调节居民收入水平的不二选择。本文认为通过设置有差别、有层次、可浮动的物业税税率,并且实行不同的税收优惠减免办法,物业税能够发挥平衡社会财富的作用。例如,对于多套住房或高档住房的拥有者将大量房屋空置或者用于出租获取收入,对于其应征收高额物业税,以增加其“住房”、“炒房”、“囤房”、“经营用房”的成本,降低投资收益。另外对于一般居住者尤其是居住条件恶劣者应实行税收减免政策。这样就可以通过增加富人的住房成本,降低穷人的住房门槛来间接调节收入差距,以促进社会和谐。
  
  (三) 对城乡公共服务水平的影响。
  
  公共服务以解决人民群众的“难办事”为出发点和落脚点,重点解决当前的住房难、看病难、上学难等普遍的社会公众问题。并且由于城乡公共服务具有溢出性,人们会“用脚投票”选择居住区,因此地方政府会努力提高城乡公共服务水平。也就是说当公众每年缴纳物业税后,其会意识到公共服务成本的存在,因而会通过公众监督和区域间竞争来促使地方政府提高公共服务效率。而物业税的开征无疑会大大增强地方政府的财政实力,因此会促进政府投资向社会公共服务领域倾斜,并且倒逼政府财政收支管理的规范化与透明化,总之物业税的开征能够促使地方政府提供更有效率的城乡公共服务。
  
  四、河北省开征物业税的政策建议。
  
  (一) 尽快出台征收细则,确定合理的应税范围及征收办法。
  
  1. 征收范围的确定。目前我国房产税征收范围仅限于城镇居民经营性用房,而从国际经验来看,大多数国家都将居民自住型用房纳入了征收范围。并且由于我国的特殊国情,农村房地产市场日益活跃,为了增强税收的普适性,笔者建议将广大农村地区(初期可先将发达农村地区纳入试点) 也纳入征税范围。但重点是对经营性用房及高档别墅、大户型住房以及多套住房拥有者课以重税; 对居民首套住房、经济适用房、保障性用房以及农村生产经营性用地等实施税收优惠或减免的政策。
  
  2. 税率的确定。我国目前的房产税税率为1. 2% ,而考虑到世界上许多国家的房产税税率都不是由中央政府统一规定的,而是在赋予地方一定财政预算权的基础上,由地方政府根据实际情况而定。另外我国各地区间的经济发展极不平衡,同一地区间的经济发展差异也很大,因此国家应确定一个合理的物业税征收幅度(笔者建议在 0. 1% ~3% 之间) ,然后由地方政府根据该地区的人均收入水平和应税房产的实际情况,具体确定房产税税率。中国人民银行副行长易纲也曾表示,我国物业税的征收应按照“中央做决策,立法在省一级,征收和规范在县市”的原则,因此在一定范围内的浮动税率将是河北省物业税改革的大势所趋。
  
  3. 应税价值的确定。物业税的税负主要由应税价值及税率两者共同决定。目前我国对于物业税的探讨大多集中在物业税税率的决定上,而对应税价值的研究则相对较少。从国际经验来看,国外大多数国家都将房产的动态评估价值(以自然年为周期) 作为计税依据。而从我国当前的试点城市(上海、成都) 来看,仅以房地产近期的市场成交价格作为计税依据,显然有失公允。因此我国物业税的征收应以房地产的市场评估价值作为计税依据,以真实反映房地产的实际价值以及随市场经济变化而带来的价值波动,从而使地方政府能够享受到不动产价格增值带来的收益。
  
  (二) 完善配套设施,落实不动产登记细则,形成有效评估体系。
  
  1. 落实房地产登记制度。因在物业税征收过程中,涉及起征点、税收减免及税率等问题,都需以真实且完善的房屋登记信息为基础,因此落实房地产登记制度,促进房屋登记信息的透明化对于推进物业税改革具有重大作用。我国现行的不动产登记制度不统一,不仅涉及多个部门,且部门之间职责交叉、信息分散,因此造成房屋登记信息不及时并出现虚假信息的情况,严重影响了行政效率和政府权威。因此为更好的保证不动产交易安全,并且为物业税的征收扫清障碍,各地应出台完善的不动产登记细则。由房地产管理部门牵头,其他相关部门配合,建立统一的信息登记系统,对个人房产的变化情况进行及时的更新、存档,及时掌握较为完善的房地产交易资料。另外第三方监督机构应对房地产登记信息进行严格的审查,防止居民利用虚假信息进行偷税漏税。
  
  2. 建立房地产评估体系。因国外已建立了相对成熟的评估体系,对房产价值的评估大多由中立的评估机构或公司逐年进行,因此既能保证评估工作的公正性,也能使物业税税负能准确反映出不动产的真实价值以及随市场经济变化而带来的价值波动,而目前我国尚不具备对房地价值进行动态评估的条件。单从人力资源来讲,我国的注册资产评估师数量还不足 3 万人,难以形成全国范围的评估团队。因此需由政府部门牵头,出台相应的就业优惠政策,吸引大量人才加入到评估队伍建设中来,并定期对评估队伍体系进行考评,严格颁发从业证书,为即将到来的物业税征管工作打下良好的人力基础。
  
  另外,由于评估工作是个巨大的系统工程,除需大量的从业人员外,还需要先进的科学技术支撑。因此我国可参照发达国家经验,自主研发适合我国国情的计算机辅助批量评估系统,并将在物流、军工等领域已成熟运用的 GIS(地理信息系统) 引入到该行业中来,以实现高效的房地产评估功能。
  
  参考文献:
  
  [1]周菁: 《论我国开征物业税的政策选择及对各利益主体的影响》,中央财经大学 2008 年。  
  [2]况伟大: 《物业税的经济效应》,载于《税务研究》2009 年第 6 期。  
  [3]郑晖: 《物业税改革对地方政府财政收支影响的实证分析》,华中师范大学,2013 年。  
  [4]郭云钊、巴曙松: 《物业税改革对房地产价格的影响研究---基于土地出让金视角的面板分析》,载于《经济体制改革》2012 年第 6 期,第 156 ~159 页。  
  [5]巴曙松: 《物业税改革对房地产市场的影响研究》,首都经济贸易大学出版社 2011 年版。  
  [6]骆永民、伍文中: 《房产税改革与房价变动的宏观经济效应---基于 DSGE 模型的数值模拟分析》,载于《金融研究》2012 年第 5 期,第 1 ~13 页。
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