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BIM 在房地产成本法实时估价中的应用

发布时间:2017-09-14
  摘 要:在传统的房地产成本法估价中,存在着工作量大、效率低、受估价师主观影响大等问题.有鉴于此,将 BIM 技术应用到成本法估价中,在房地产成本构成分析和房地产估价的基础上,构建了实时估价操作流程,通过向 BIM 模型中注入大量的非几何信息,对建筑物的工程量进行快速精确的统计分析,同时对建筑物使用期间各构件的折旧信息进行高效管理,并结合估价时点对应的建筑市场工料机价格信息,实现了智能化与实时化的房地产成本法评估,并以深圳市某办公楼为例论证了此方法的合理性和有效性.
 
  关键词:成本法估价;建筑重置成本;折旧;BIM

  成本法、市场比较法和收益法并称为房地产估价的三大基本方法,其中成本法常用于同类房地产没有或很少交易,同时缺乏租金等经济收入信息的估价对象,它要求以给定的估价时点为参考,求取该时刻对应的房地重置成本,在扣除折旧后,测算出待估对象合理的客观价值[1].在传统的成本法估价中,通常依赖于估价师在对房地产项目进行实地踏勘后,凭借收集到的部分数据和自己的经验做出估价,在运用实践过程中较为费时费力,且由于估价对象间的千差万别,估价师很难准确把握建筑物的全面信息,导致估价结果受估价师的认知差别和业务水平影响比较大.此外,对于同一估价对象,当估价时点发生改变时,估价师需要重新进行评估,造成重复工作且效率降低.
 
  目前 BIM 技术在房地产项目的成本管理中得到了广泛的应用.如吕书斌[2]对 BIM 技术在建筑全寿命周期中各实施阶段的成本管理方案进行了研究;孟俊娜等[3]以建筑企业的视角对预算作业流程进行了分析,并构建了工程成本预算本体网络,借助该体系以便造价工程师根据 BIM 中的信息实现自动化的计量和套价;刘青青[4]基于斯维尔 BIM 系列软件对某教学楼进行了工程造价管理,并对项目方案进行了优化设计,节约了工程成本.而 BIM 在房地产估价领域的应用研究较少,因此本文拟将BIM 技术引入到房地产成本法估价中,以实现智能化的实时高效评估,最大限度地减小工作量和主观因素的干扰,提高估价结果的准确度和可信度,并结合具体案例分析说明本方法的实用价值.
 
  1 问题分析及 BIM 的应用价值
 
  在进行建筑物建设成本测算时,《房地产估价规范》[5]推荐可用的方法包括单位比较法、分部分项法和工料测量法,3 种方法的精确程度依次提高,但同时工作量也逐步增大,技术门槛越来越高.在利用工料测量法估价时,先估算建成建筑物所需各种材料、设备的数量和人工工时,然后逐一乘以估价时点时各相同材料、设备的单价和人工费标准,再将其相加来估算建筑物的建设成本.这种方法与编制建筑预结算的方法相似,即先估算工程量,再配上概预算定额的单价和取费标准来估算工程总造价[6].通过采用 BIM 技术,可实现建筑物工料消耗量的精确和高效测算,并进行建筑项目建成后使用阶段的折旧信息管理,有效的解放人力劳动和促进房地产评估的信息化建设.
 
  2 基于 BIM 的成本法估价流程
 
  2.1 房地产成本构成分析
 
  在房地产开发的各个阶段,各项成本以不同的形式固化到建筑物实物中,成为房地产价值构成分析的基础.按照项目开发的流程和内部逻辑联系,可将房地产的成本分解为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等项目.评估时主要的工作量集中在测算土地成本和建设成本上,其他成本项可采用反映社会平均水平的费率乘以相应的计费基数来进行计算.
 
  当房地产项目竣工交付使用后,建筑将经历由好变坏过程,期间需要进行不同程度的修缮改造,房产价值会不断地减损.此外,在我国土地实行有偿有期使用的背景下,随着土地剩余使用年期的缩短,土地的价值也会发生贬值.由此可见房地产的成本估值会随时间的增长而实时变化,需要提出一种高效的估价方法.
 
  在进行房地产项目的成本法估价时,估价对象包含土地和建筑物两部分,对应的估价路径也分为房地合估与房地分估两种.房地合估将土地和建筑物视为一个整体,模拟房地产开发的过程并求取每一环节中成本的投入,最终测算出估价结果.而房地分估则要求将土地和建筑物按照两个相对独立的部分分别对待,求取土地重置成本和建设重置成本,再将两者汇总得出总的重置成本.理论上讲,由于与房地产开发建设有关的一些费用、税金和利润等成本项很难在土地和建筑物之间进行分割,通常宜优先采用房地合估的路径.但考虑到我国的房地产、土地市场分别管理的特点,并且全国各个城市已普遍存在基准地价,同时可参考土地的市场价格也较多,因此采用房地分估的路径更为现实可行.
 
  2.2 实时估价流程
 
  本文在对现有的房地产成本法估价实践和成本基本构成项进行分析的基础上,建立了基于 BIM的房地产成本法估价作业框架,如图 1 所示.
 
 
  (1)建立 BIM 模型.房地产估价的评估对象大多已竣工并处于使用阶段,而这些项目在最初的设计与施工阶段往往没有建立 BIM 模型,因此需要对存档的二维 CAD 施工图资料进行查阅后再在BIM 软件中进行三维建模.建模时需要遵循严格的操作顺序,注意构件之间联系,避免由于盲目追求显示效果的逼真造成构件之间的几何关系错乱,导致工程量计算时参数取值和扣减发生错误.BIM 软件中工程量的计算是以实物量为基础的,因此 BIM模型的深度也必须达到满足工料测算的精细化程度,对建筑的各个构件以及设备都应该进行独立的表达.
 
  (2)非几何信息的注入与更新.二维 CAD 图纸中,采用的建筑材料的性质、强度等级、施工做法、设备型号和规格等非几何信息以文字的形式表达,而在 BIM 模型中,这些信息将以参数化的格式附加到模型构件中去.在测算折旧时,需要利用各构件的折旧相关数据信息,而此部分信息需要通过实地踏勘对建筑的使用情况进行全面的调查,对各构件的使用寿命、已使用年限、维护状态、维修更换记录等信息进行详细的了解,并得出可量化的参数结果.在之后的建筑物使用阶段中,如该项目经历房屋修缮或设备的维修和更换,业主或物业管理团队需要对 BIM 模型和折旧信息及时更新.
 
  (3)房屋建设成本的实时评估.在 BIM 软件中将程序自动计算生成的工程量清单导出,由于BIM 模型在使用阶段是及时更新的,获得的数据也是与估价对象现状相符的.再利用电算化造价技术进行工程总造价(即建筑物建设成本)的求取,计算时须选取估价时点对应的当期工料机价格信息数据,确保结果的时效性.
 
  (4)建筑物折旧的实时评估.过去采用的直线折旧法和成新率法对折旧的测算精度较差[8],这是因为建筑物中各不同类型的构件寿命是不尽相同的,比如土建结构构件寿命较长,必须贯穿建筑的整个使用周期,而装饰工程的使用寿命相对较短,机电安装设备的寿命差异化则更加明显,如果仅采用成新率一个参数来描述建筑的整体状况,结果必然过于笼统.利用 BIM 模型中附加到每个构件上的折旧信息,可对单个构件折旧进行精细化的实时测算,将其汇总可得到建筑物的总折旧额.
 
  2.3 数据需求分析
 
  根据实时估价的作业流程,不同的实施步骤对数据的需求是有所变化的.在对估价对象进行资料收集和实地踏勘时,首先需要获取项目基于 GIS 的场地坐标数据,用于和地价评估模型[9]对接,快速地测算土地重置成本.在建设成本评估阶段,需要的数据信息包括清单工程量和工料机市场价格两部分信息.利用所建立的 BIM 模型,根据模型中各构件的几何信息和空间关系,同时以构件的材料、规格、型号和施工工艺等功能物理信息为分类基础,可对项目的工程量清单进行快速精确的统计分析.而对于工料机市场价格信息,目前成熟的电算化造价软件均可提供定期发布的信息价文件,评估时可直接选用估价时点对应当期的数据库,定额子目的单价便能随之改变,充分反映建筑市场水平.
 
  进行建筑物折旧评估时,所需的数据包括项目运维阶段中各构件与设备的使用寿命、已使用年限和残值率信息,同时还需要建筑修缮记录、设备维修或更换等数据以便对构件的成新率做出综合评定.项目管理团队需要在建筑物的整个运维阶段对BIM 核心模型进行更新与维护,载入相关数据,形成以构件为对象的资产数据库,方便在折旧测算时直接提取相关信息.
 
  3 估价模型与实例分析
 
  3.1 案例概况
 
  本文所选案例为深圳市龙华区的某一办公楼,在 BIM 软件中对其进行三维建模,根据已建立的流程框架对其进行成本法实时估价,以阐述本文所提方法的操作步骤和有效性.该办公楼建筑面积共15084 m2,由南、北两座矩形平面的建筑物组成,主体结构为钢筋混凝土框架结构,通过钢结构的连廊将两栋办公楼连接在一起,同时在两栋楼之间设有一个阶梯报告厅.办公楼共计 4 层,首层层高 6m,并在 3m 高处局部设有夹层,2~4 层为标准层,标准层层高 4.5m.
 
  3.2 BIM 建模过程
 
  随着 BIM 技术的日益成熟,国内外都涌现出了大批基于 BIM 的建筑成本管理软件和成套解决方案[10,11],其中清华斯维尔 BIM 系列软件有较好的三维可视化功能,是集结构、钢筋、建筑、装饰一体化的算量软件,操作流程便捷,模型计算和扣减准确,数据共享度高[13].因此,本文将以 BIM 技术为基础,运用斯维尔 BIM 系列软件,对所选案例的建设成本评估进行研究.
 
  3.2.1 核心模型的建立
 
  根据二维 CAD 施工图建立 BIM 核心模型,需对每一楼层分别进行建模,再进行楼层组装,得到建筑的整体模型.各楼层建模时,首先定义不同类型构件单元及其属性参数,再按照各个构件之间的几何关系对其进行操作布置.构件主要分为以下四类:一是结构构件:基础、柱、梁、楼板、剪力墙等;二是钢筋;三是建筑构件:非承重墙、门窗、栏杆等;四是装饰构件:楼地面、墙面、天棚等.由于程序暂未融合钢结构的建模功能,连廊部分可利用自定义构件处理,同样可计算并输出工程量.图 2 为本工程首层的楼层单元模型,为了更加清晰地展示楼层平面布置,对楼板、次梁和天棚装饰面进行了隐藏.原先的图纸仅为二维的平面 CAD 图纸,南北两座主楼之间阶梯报告厅的楼面和屋面标高变化复杂,仅从二维图纸上很难充分理解空间关系,导致工程师在统计工程量时计算繁琐,且容易出现错漏.但建立了三维模型后各构件的位置关系变得十分清晰,凸显了 BIM 三维建模的优势.
 
 
  将各个楼层单元的模型进行组装便可得到本案的整体模型,如图 3 所示.虽然各个楼层之间是分开建模的,但不同楼层之间并不是孤立的,程序仍会考虑楼层间构件单元之间的几何关系,根据相应的工程计算规则自动计算扣减,如果发生图元碰撞,也会产生相应的提示让用户及时地修改,避免工程量计算过程中产生错误.
 
 
  上述构件除了包含几何信息外,还需指定相应的施工做法和材质,挂接工程量清单,将构件几何信息与其他非几何信息进行对接,并选择适当的输出变量作为工程量的输出结果.
 
  3.2.2 折旧信息的实时更新与计算在斯维尔 BIM 系列软件中,给每个构件提供了3 个自定义属性,可用于存储折旧的相关信息.3个参数分别为:折旧的时间起点,初始为建筑的竣工日期,如局部构件有经历过维修翻新或者更换,取修缮工程完成时的日期;构件的使用年限和残值率.采用直线法对于单个构件的折旧进行提取,汇总后可得整个建筑总折旧额,计算公式如下:
 
  (1 )ii i iitD D C sN= ? = ? -(1)式中,D 为建筑物的总折旧额,Di、Ci分别为第 i个构件的折旧和建设成本,si为第 i 个构件的净残值率,ti和 Ni分别为第 i 个构件的有效年龄和使用年限.为了实现房地产项目的实时化估价,须确保折旧信息存储的参数为能够反映建筑各个构件实际情况的最新数据,每当建筑经历过修缮后,对应构件的折旧信息都必须实时更新.当估价时点发生改变时,可计算出当前状态各个构件对应的有效年龄ti,再利用式(1)进行折旧总额的计算.
 
  3.3 实时估价结果
 
  本工程的竣工日期为 2013 年 10 月,每隔半年对该项目进行一次成本法评估,在房地分估的路径下所采用的计算公式为:
 
 
  式中,Pc为总成本评估价;L、C 和 D 分别为项目与估价时点相对应的土地取得费用、建设成本和折旧;tD为开发周期(年),r1~r7为开发过程中的其他各项必要支出以土地成本或建设成本为基数的费率(见表 1).通过广泛的调研和查阅相关文件,给出 r1~r7办公楼的建议值可供采用,也可采用各项目的实际值.
 
 
  为了准确反映地价的市场水平,深圳市房地产评估中心基于GIS技术建立了网格化市场地价模型[9],将全市范围内的土地进行网格划分,然后根据空间分析评估出每个单元格中土地使用权的市场价格.网格价格定期发布,使用时选取估价时点当期网格信息,并将估价对象的在地图上进行定位,提取对应网格处的市场地价后根据土地实际使用状况(包括容积率和土地剩余年期等因素)进行修正,即可得到该项目的土地成本 L.
 
  在 BIM 软件中进行工程量的实时统计,将生成的工程量清单导入斯维尔计价软件中,选用相应的消耗量定额进行组价,测算出分部分项工程费和措施费,取费后进而生成总的工程总造价,即项目的建设成本 C.每当估价时点发生改变时,选用时点对应的当期价格信息文件,定额子目中的工料机价格也随之改变,由此得到的建设成本 C 便能充分反映建筑市场价格水平.根据式(1)计算建筑物折旧时,各个构件的成本 Ci可取对应的分部分项工程费用,其余的折旧信息可从 BIM 模型中实时读取.基于估价时点计算出各个构件的已使用年龄,进而根据使用寿命和残值率测算出项目的折旧额.
 
  从竣工时起每半年对该办公楼进行一次估价,评估结果随估价时点的实时变化如图 3 所示,图中同时给出了建设成本 C、土地成本 L 和折旧 D 随时间变化的趋势.为与房地产市场进行更好的对比,给出的评估结果均换算为单方价格,土地成本 L 也为楼面价.从图中可看出自 2013 年以来,建筑市场相对稳定,工程的建设成本变化幅度不大,尽管折旧额有所增长,而地价上涨速度较快,导致该办公楼的成本估价不断增长.
 
 
  由于 BIM 技术的引入,整个估价过程快速高效,操作流程简洁清晰,每轮评估都只需简单的操作即可测算估价对象的成本价格,无需大量重复而又繁琐的劳动.2016 年 10 月本办公楼评估价格为18582 元/m2,而龙华片区办公楼在同一时期售价在18000~25000 元/m2之间,可见评估结果与市场水平是吻合的.
 
  4 结语
 
  把 BIM 技术应用到房地产成本法实时估价中,实现了工程量的智能化统计,方便了折旧测算需要的工程信息在使用阶段的提取和更新,解决了传统成本法估价中工作量大、过多依赖于估价师主观判断的缺点.根据本文建立的作业流程框架,对案例工程的建设成本、折旧额和总成本进行了实时估价,评估过程快速高效,结果精度较高,达到了估价实时化的预期目标.随着 BIM 技术的日益发展,它将在房地产和建筑工程等行业中得到越来越广泛的关注和应用,本文将有助于探寻出一条房地产成本法估价的新思路和新方法.
 
  参考文献:
 
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  [2] 吕书斌.基于 BIM 技术的建筑全生命周期的成本管理与应用[J].建材技术与应用,2014(2):63-64.
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  [4] 刘青青.BIM 技术在斯维尔工程造价管理软件中的应用[J].价值工程,2016(19):166-169.
  [5] 中华人民共和国国家标准.房地产估价规范(GB/T50291-2015)[S].北京:中国建筑工业出版社,2015.
  [6] 张建平,范喆,王阳利,等.基于 4D-BIM 的施工资源动态管理成本实时监控[J].施工技术,2011,40(4):37-40.
  [7] 李忠富,付 超.BIM 技术在空间网架建模与快速估价中的应用[J].工程管理学报,2014,28(4):93-97.
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